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农房田地山林变“票子”  

2015-09-02 16:14:38|  分类: 林业新闻 |  标签: |举报 |字号 订阅

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农房、田地、山林,田园生活让许多城里人神往。不过和城里不一样,由于农村的土地集体所有制,加上这些不动产缺乏相关权证,难以用作抵押品,导致农民贷款难,长期以来一直制约三农发展。

为了唤醒沉睡资产,破解贷款难题,国务院日前正式发布了《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(以下简称《意见》),要求试点地区稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务,有效盘活农村资源、资金、资产,增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入,为稳步推进农村土地制度改革提供经验。

作为改革开放排头兵、创新发展先行者,浙江省近年来先行先试,从“三权(林权、土地承包经营权、农村住房产权)”确权、流转和抵押贷款着手,进行了探索。农民贷款难的壁垒正在慢慢打开。截至20156月末,全省林权、农地经营权、农房抵押贷款余额分别为81.51亿元、5.67亿元、116.98亿元,有效支持了农业经营主体发展。

可以交易,才有价值

如何让手上的农房、田地、山林等资产变“票子”?“关键是要让这些资产流动起来,可以交易,才有价值。”农业银行浙江省分行农户金融部经理孙烈勇说,这就要具备有效的权证、评估机制和交易平台,缺一不可。

权证就是首要的一步。和城里不同,在农村,农房没有市场认可的房产证,田地、山林也缺少市场认可的相关权证。缺乏有效权证,就难以界定产权,难以估价和转让。新世纪初,浙江省就推出林权抵押贷款首批试点县,对村民林地重新进行确权、登记、颁证。之后,浙江省对土地、农房等也进行了相关试点。去年,省委省政府进一步提出“三权到人(户)、权随人(户)走”的改革目标。

最新数据显示,至6月底,全省282个乡镇、7334个行政村开展土地权属调查、登记簿完善等工作,其余的也将用3年时间基本完成土地承包经营权确权登记颁证工作;全省符合条件的宅基地累计登记发证率达到85.8%。全省林权确权、登记、颁证工作已经完成。

此外,按照“产权明晰、权责明确、股份量化、流转顺畅”的要求,全省经济合作社股份制改造也迅速推进。截至6月底,全省26951个村经济合作社完成股份合作制改革,占总村社数的91.85%。同时,选择嘉兴、舟山、德清、云和等地开展股权权能流转试点,赋予村集体经济股权继承、赠予和转让等权能,探索建立股权抵押制度和村集体经济市场化发展路子。

拿到了各种相关权证,让农户心里踏实很多。海盐县百步镇的农户缪建星说,现在农民也可以像城里人一样申请抵押贷款,如果有资金需求,就拿出手头的各种权证可向当地信用社申请贷款。

产权流转,走向市场

“和其他商品一样,要走向市场,必须有价格,还要有买卖双方。”省农信联社相关负责人说,有了相关权证之后,接下来就是建立评估和流通机制。农村产权抵押贷款形成不良,“三权”资产处置变现将面临诸多的困难。其中未办理抵押登记手续,无“他项权证”,导致抵押担保合同无效,即使办了抵押登记手续,但由于没有流转平台,也难变现。因此,建立顺畅的评估及流通制度,是推动农村产权抵押贷款的重要条件。

2014年初,省委、省政府提出:“力争到2015年底前县级农村产权流转交易服务中心基本建成,2017年各县(市、区)基本建立较为完善的农村产权交易流转制度。”

实际上,从林权抵押贷款开始,浙江省安吉、开化等地就探索了森林、林木、林地流转交易体系创新,并出台了《森林、林木、林地流转管理办法》、《林权抵押管理办法》,并成立了县级林权管理中心、林权交易中心、森林资源评估中心、林权抵押贷款服务中心,具备了林权登记、评估、交易等机制。

目前,农村产权交易市场(平台)基本形成。省农办提供的数据显示,目前全省已建成市县农村产权流转交易市场73个,覆盖面达80%以上,其中杭州、温州、嘉兴、金华、台州、丽水等市已实现市、县(市、区)全覆盖。

从市场功能来看,全省农村产权流转交易市场大都具备了提供发布交易信息、受理交易咨询和申请、协助产权查询、组织交易、出具产权流转交易鉴证书、协助办理产权变更登记和资金结算手续等基本服务,较好地发挥了信息传递、交易中介的功能,为农村产权的流转交易提供了便利和制度保障。

为适应农村产权交易主体、目的和方式多样化的需求,浙江省的华东林权交易所实现了森林资源资产评估、信用评级、融资担保、小额贷款、林木资产收储管理、拍卖交易、政策信息发布等一站式服务。

抵押融资,正在提速

“有了这笔土地流转经营权抵押贷款,我们第二期秀珍菇种植的钱就有着落了。”近日,海宁市神农岗食用菌专业合作社张国仁在海宁农商银行以50多亩土地的流转合同成功办理了土地流转经营权抵押贷款,贷到了50万元。

去年以来,海宁农商银行协同有关部门相继推出了农村土地流转经营权抵押贷款、农民住房抵押贷款、村经济合作社股权质押贷款,满足“三农”融资需求。截至目前,发放农村土地流转经营权抵押贷款15户,金额555万元;农村住房抵押贷款2户,金额50万元。

从全省来看,农村产权抵押融资也在提速。省级层面制定出台了《关于开展农村土地经营权抵押贷款工作的意见》(杭银发〔2014165号),温州、嘉兴、台州等地分别出台了农村住房抵押、农村集体资产股权质押、农村土地流转经营权抵押贷款实施办法或农村综合产权抵押办法,全省有44个县(市、区)开展了农房抵押贷款业务,29个县(市、区)开展了农村土地经营权抵押贷款业务,48个县(市、区)开展林权抵押贷款业务。

截至20156月末,全省林权、农地经营权、农房抵押贷款余额分别为81.51亿元、5.67亿元、116.98亿元,其中嘉兴海盐的农地经营权抵押贷款、温州乐清的农房抵押贷款业务都走在全国前列。目前,农房抵押贷款主要集中在温州、台州、义乌,林权抵押贷款集中在湖州、丽水、衢州,土地承包经营权抵押贷款主要集中在湖州、嘉兴。

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